一房二卖优先履行是什么意思

一房二卖优先履行是什么意思

北京市同创律师事务所整理

一个房子，只能卖给一个人，只能签订一份房屋买卖合同，一房二卖是法律所禁止的。当发生一房两卖时所说的一房二卖优先履行是什么意思呢?

一房二卖优先履行是指按照法律的规定，符合优先条件的一方，优先取得房屋的所有权，可以优先履行债权。

一、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。

前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。关于债务不履行的损害赔偿的范围如何。除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。

二、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

此时，房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。即属于无权处分行为。即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。

三、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。

此情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。

1、出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。

2、二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使房屋所有权过户登记请求权的时间先后。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

四、后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同。

需要考虑的是，此情况是否属《民法通则》规定的恶意串通，若认定为属于恶意串通，则依据《合同法》第五十二条第二项的规定，合同无效。

若只为取得标的物，无恶意串通的意图。即使后一合同得到履行，前一合同的损失亦可因违约损害赔偿得到填补。故一般情况下，不适用恶意串通的规定。

若后买受人专以损害前买受人利益为目的，就构成第三人侵害债权，前买受人可以此主张后一合同无效，并请求前一合同的实际履行。

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